Hva er odelsrett og hva innebærer det?
Odelsretten er en fortrinnsrett til å kjøpe en landbrukseiendom til takst. For at landbrukseiendom skal være en odelseiendom, må eiendommen være av en viss størrelse. Ifølge odelsloven må eiendommen ha minimum 35 dekar dyrket jord eller 500 dekar skog.
Odelsretten etableres ved at noen har eid eiendommen i minst 20 år.
Hvem som deretter har odelsrett, har blitt innsnevret de siste årene. Før var det nærmest en slektsrett, mens dagens odelsberettigede er barn, barnebarn, søsken, foreldre og foreldrenes søsken av siste eier.
Ved et forestående eierskifte kan alle med odelsrett kreve å overta eiendommen. Dersom det er flere interessenter, må prioriteringen mellom dem avgjøres. Eldste barn av nåværende eier har best prioritert, deretter kommer yngre barn, foreldre, søsken og deres linjer, foreldrenes søsken og deres linjer ned til søskenbarn. Prinsippet er nærhet i slektskap og eldre foran yngre. Prioriteten er helt uavhengig av kjønn.
Den bedre prioriterte kan nektes å løse eiendommen fra yngre søsken, hvis det vil være klart urimelig.
Eier kan også undersøke på forhånd hvem som er interesserte, ved å sende et kjøpstilbud til de odelsberettigede. Her gjelder det særlige formkrav.
Dersom eieren dør, har en odelsberettiget rett til å overta eiendommen på dødsboskiftet, og til en gunstig pris kalt åsetestakst.
Odelsretten kommer særlig på spissen hvis eiendommen overdras til noen uten odel eller med lavere prioritet. Den bedre odelsberettigede kan da kreve å kjøpe eiendommen innen 6 måneder etter tinglysingen. Fristen avbrytes ved å sende stevning til domstolen. Hvis man ikke gjør det, mister man odelsretten.
Domstolen avgjør om saksøkeren har rett til å overta eiendommen, og fastsetter prisen ved odelstakst. Odelstaksten skal være den samme som markedspris.
Saksøker må betale alle omkostningene ved odelstaksten.
Når man har overtatt en landbrukseiendom, pålegges man driveplikt ifølge jordloven og boplikt ifølge konsesjonsloven. Boplikten oppfylles ved å flytte til eiendommen innen ett år og bo der i minst fem år. Driveplikten oppfylles ved å dyrke jorden selv eller leie den ut som tilleggsjord.
Hvis vilkårene ikke etterkommes, kan andre odelsberettigede kreve å overta eiendommen, selv om det ikke foreligger en ny eiendomsoverdragelse. Dette gjelder også forrige eier uten odelsrett, hvis han ble fratatt eiendommen i løsningssak. Fristen for kravet er 5 år fra tinglysingen.
I odelsretten er det også spesielle regler for etteroppgjør. Disse reglene sier at hvis noen som har overtatt eiendom på dødsboskifte, innen 10 år selger eiendommen med gevinst, skal det skje en deling med de andre arvingene. Det samme gjelder for saksøkte i løsningssaken. Fristen for å kreve om etteroppgjør, er 6 måneder etter at overdragelsen ble tinglyst. Hvis man ikke gjør det, taper man kravet.
Kontakt oss gjerne hvis du har spørsmål om landbrukseiendommer og odelsrett.
Advokat Liss Byrkjedal, Jæradvokatene